SOHO中国停牌私有化未有定论:潘石屹或套现178亿离场,此前卖资产已套现85亿

原标题:SOHO中国停牌私有化未有定论:潘石屹或套现178亿离场,此前卖资产已套现85亿

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

编辑 | 李春平

3月11日,SOHO中国股票继续停牌。昨日下午,SOHO中国公告,“公司股份停止买卖,以待刊发有关内幕消息以及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。”

3月10日消息,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。

黑石集团提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。当日,SOHO中国在香港暂停交易,停牌前暴涨37.58%,报价4.1港元。

2012年至2018年,SOHO中国净利润由105亿元一路下滑至19.25亿元,业绩虽然不断下滑,但是潘石屹张欣夫妇的个人财产却没有严重缩水,据2019福布斯全球亿万富豪榜显示,潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第597。

2011年以来,潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,包括曼哈顿公园大道广场49%股权等。因为一买一卖的操作,业内将潘石屹称为“下一个李嘉诚”。

截至目前,潘石屹夫妇在SOHO中国拥有63.9%的权益,如果本次私有化收购完成,潘石屹或将套现近200亿港元,折合人民币约178.85亿元。

从80亿出售核心物业,到40亿出售股权

“房子建在这里,我是带不动的,所以说我跑了都是谣言。”2019年11月19日,潘石屹在丽泽SOHO开业仪式上表示。

这已经不是潘石屹第一次做出“不会跑路”的表态。但所谓“谣言”并非空穴来风。

去年10月,市场曝出SOHO中国考虑以80亿美元的价格出售京沪八个商办物业的部分产权,这8处物业为SOHO中国的核心资产,估值超过500亿元,项目将以分批打包的方式寻求出售,计划未来2年内完成交易。

其中,黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。

这是SOHO最近的一则出售资产消息,也是黑石集团第一次表示中意SOHO持有的资产。然而五个月后,黑石集团由购买SOHO资产变为了购买SOHO中国控股权。

(北京银河SOHO)

根据以往的市场信息,黑石比较中意大额不动产交易,也有收购公司股权的案例。购入商用不动产物业,黑石主要目的并不是用来收租,而是择机套现。

黑石集团创办于1985年,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。截至2019年中报,黑石集团营业收入35.12亿美元,净利润16.94亿美元,被视为市场最受欢迎的基金之一。

黑石集团与SOHO中国的交集在于,2018年4月,黑石集团宣布前SOHO中国总裁阎岩加入该公司亚洲房地产部,出任董事总经理一职。

不难发现,买SOHO中国的股权还是直接买物业,存在金额差距。8处物业,彼时传出的交易价格为80亿美元,但买股权只需要40亿美元。

如果按照市场传闻每股6港元的报价计算,40亿美元对应51.6亿股。资料显示,SOHO中国总股本为52亿股。

资产“卖卖卖”路线图,五年套现85亿元

过去几年,潘石屹一直在不断地的卖卖卖。

据不完全统计,SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产,合计233.6亿元,处置资产产生的现金流入超过200亿元。

其中,2014年SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。对此潘石屹解释,地产已经不是刚需,SOHO中国有大量优质资产,做包租公是前景优质的买卖。

此后,潘石屹卖资产的脚步加快。2015年,复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中,作价84.93亿元。

2016年7月,SOHO中国出售SOHO世纪广场项目,国华人寿以32.97亿元收购。2017年,SOHO中国又分别以35.73亿元和 50.08 亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

2019年6月,潘石屹再度拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9套交易标的的部分资产出售,预估总价值78亿元;

(北京望京SOHO)

9月,SOHO中国就旗下部分商业项目售与慧泊停车场投资有限责任公司,交易对价7.61亿元;10月,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q的11个项目被打包卖给筑梦之星。

然而,自2013年购得丽泽地块以来,SOHO中国再未从土地市场购买任何一处土地。丽泽SOHO于去年底竣工开业,这也意味着SOHO中国再无储备和在建项目。

因此,业内也有质疑,SOHO中国出售资产的现金去了哪里?

(新开业的北京丽泽SOHO)

搜狐财经统计发现,SOHO中国2014年至今共给股东派息共计约133.3亿元。其中2015至2017年三年内给股东的派息回报率达62%。而潘石屹家族在SOHO中国拥有的权益达63.9%。

据此计算,潘石屹家族共分得现金超85亿元。

SOHO净利润六年缩水超八成,出租率持续下降

频繁出售资产背后,是SOHO中国连续下滑的业绩。

转型“自持”物业前,SOHO中国曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。2012年,SOHO中国营收161.43亿元,净利润高达105.85亿元。

SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业,当时,潘石屹预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

然而事实上,财报数据与预期却相差甚远。2018年,SOHO中国营业收入由2012年的161.43亿元缩水至17.21亿元;归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元,缩水幅度高达81.8%。

业绩逐年下降主要受一线城市商办租赁市场不断遇冷的影响。SOHO中国财报显示,光华路SOHO II项目2018年上半年租金收入为1.35亿元,;而2019年上半年租金收入降至1.32亿元。

(北京光华路SOHO)

出租率方面,光华路SOHO II2018年上半年出租率为98%,2019年上半年出租率为91%。望京SOHO2019年上半年出租率为92%,而上年同期为99%。

在上海,外滩SOHO2018年上半年出租率为98%,今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率仅为45%。

转型“自持”后,共享办公也一度成为SOHO中国转型的方向。潘石屹此前曾表示,出售资产目的是从重资产模式转向轻资产模式,向平台化的共享经济模式转变。

这个平台化的共享经济模式是潘石屹在2015年推出的共享办公空间SOHO3Q。但去年年底,搜狐财经探访了北京市内全部的SOHO 3Q项目,其中大量项目处于空置状态,部分租金呈断崖式下降。

“近几年共享办公不太好做,所以现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此表示。搜狐财经发现,截望京SOHO、中关村SOHO内的3Q共享办公多整租给大客户,改变了此前“共享”的租赁性质。

2019年中报显示,SOHO中国业绩继续保持低迷,上半年净利润约5.65亿元,同比下降48.36%。截至2019年6月底,SOHO中国共持有9处核心资产,面积为82.7万平方米,资产总价值约人民币611亿元。

截至2019年6月底,SOHO中国总负债326.83亿元,据市场消息称,本次私有化后,黑石将接管SOHO中国的全部债务。

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